2023 Duti Setem, Yuran Guaman dan 5 Kos Lain Semasa Membeli Rumah di Malaysia
Walau apapun tanggapan orang ramai, kos membeli rumah tidak terhad kepada wang pendahuluan 10% sahaja. Ketahui 7 kos terkini yang perlu dipertimbangkan oleh pembeli rumah termasuk duti setem, yuran guaman untuk Perjanjian Jual Beli (SPA), perjanjian pinjaman serta yuran penilaian hartanah.
Mencari rumah idaman merupakan satu pengalaman yang mengujakan kepada pembeli rumah kali pertama. Hinggakan anda mungkin terlepas pandang elemen penting tertentu dalam mengira keseluruhan perbelanjaan dalam membeli rumah anda.
Pembeli rumah kali pertama yang mencari-cari rumah impian mereka di pelbagai lokasi, sama ada dengan mengunjungi tapak pembangunan atau dengan mencari dalam talian, selalunya hanya tertumpu kepada perbelanjaan terbesar yang terlibat iaitu harga jualan unit tersebut. Anda mungkin lebih tertarik lagi apabila melihat promosi serta tawaran diskaun dan rebat oleh pemaju. Anda perlu tahu bahawa bukan bayaran pendahuluan dan bil kemajuan berperingkat sahaja yang terjumlah dalam kos rumah anda.
Terdapat kos penting lain dalam proses pembelian rumah yang perlu anda ketahui, terutamanya apabila tiba ke penghujung urus niaga. Inilah yuran pihak ketiga yang bersifat boleh ubah, selalunya dipanggil kos penutup. Jika anda tidak mengendahkannya, anda mungkin akan mengalami kesulitan kewangan malah dilanda kekecewaan dalam memenuhi impian anda untuk memiliki rumah.
Di bawah ini tersenarai beberapa kos penutup yang perlu anda ambil kira dalam perancangan bajet hartanah anda:
1. Duti Setem
Duti setem ialah cukai yang dikenakan oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) ke atas surat cara pindah milik (dokumen transaksi) anda semasa pembelian atau pemindahan hartanah – seperti yang tersenarai di bawah Jadual Pertama Akta Setem 1949. Ini termasuk:
- Duti setem untuk Perjanjian Jual Beli (SPA) hartanah anda – kos hanya RM10
- Duti setem untuk instrumen pemindahan – Memorandum Pemindahan (MOT) atau Surat Ikatan Penyerahan Hak (DOA). Duti setem dikira berdasarkan sistem bertingkat seperti yang ditunjukkan dalam jadual di bawah.
- Duti setem untuk perjanjian pinjaman anda – kadar tetap 0.5% dari jumlah pinjaman.
Penjualan atau pindah milik hartanah di Malaysia yang dikenakan duti setem mesti di sahkan dalam tempoh 30 hari dari tarikh perlaksanaan (transaksi hartanah).
Dalam Belanjawan 2019, kerajaan telah mengumumkan kenaikan duti setem bagi hartanah yang bernilai lebih daripada RM1 juta, yang mana kadar tersebut telah meningkat sebanyak 3% ke 4% – berkuat kuasa pada 1 July 2019. Oleh yang demikian, kadar duti setem terkini (bagi SPA & MOT) dikira berasaskan peringkat harga seperti di bawah.
Bayaran Duti Setem Terkini Untuk MOT atau DOA
| PERINGKAT HARGA RUMAH | DUTI SETEM (% daripada harga rumah) |
|---|---|
| RM100,000 pertama | 1% |
| RM400,000 yang berikutnya (RM101,000 – RM500,000) | 2% |
| Jumlah seterusnya sehingga RM1 juta (RM500,001 – RM 1 juta) | 3% |
| Jumlah seterusnya (> RM 1 juta) | 4% |
Bagaimanakah Duti Setem Dikira di Malaysia?
FORMULA:
{(RM100,000 pertama X 1%) + (RM400,000 berikutnya X 2%) + (Baki RM250,000 X 3%)} + 0.5% daripada jumlah pinjaman rumah (90% daripada RM750,000)
= {RM1,000 + RM8,000 + RM7,500} + 0.5% X (RM675,000)
= RM16,500 + RM3,375
TOTAL = RM19,875
Bayaran Duti Setem Untuk MOT
MOT merupakan antara dokumen yang perlu ditandatangani oleh seorang pemilik baharu hartanah (hak milik strata atau individu) untuk memindah milik hartanah tersebut dari pemaju (atau pemilik lama, bagi hartanah sekunder atau subsale). Untuk membuatkan satu MOT itu sah di segi undang-undang, dokumen tersebut perlu dicop dan diiktiraf oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri dan duti setem dibayar. Duti setem ini biasanya akan dibayar oleh firma guaman yang dilantik oleh pembeli rumah.
Bayaran duti setem ini boleh dilakukan secara online pada laman rasmi LHDN melalui Sistem Stamp Assessment And Payment System (STAMPS).
Pengecualian Duti Setem Pada Tahun 2023
Semasa pembentangan Bajet 2022, kerajaan tidak mengumumkan pengecualian duti setem secara langsung. Walau bagaimanapun, Bajet 2021 telah menetapkan bahawa pengecualian duti setem akan diberikan kepada kedua-dua instrumen pemindahan dan perjanjian pinjaman untuk pembelian rumah pertama bernilai tidak lebih dari RM500,000.
Untuk menerima pengecualian ini, kriteria berikut mesti dipenuhi:
- Pengecualian ini adalah untuk Perjanjian Jual Beli yang disempurnakan antara 1 Januari 2021 hingga 31 Disember 2025.
- Hanya layak untuk hartanah kediaman, tidak termasuk jenis SOHO / SOFO /SOVO, serta kediaman servis dengan hak milik komersial.
- Pembeli rumah pertama mestilah warganegara Malaysia.
- Pembeli belum memiliki hartanah. Jika dia telah mewarisi atau diberi hartanah (sama ada hak milik individu atau bersama), maka dia tidak layak.
- Pengecualian diberikan kepada 2 peringkat pemindahan, iaitu dari pemaju hartanah (PD) kepada institusi kewangan (FI) yang memenuhi syarat, dan dari FI kepada warganegara Malaysia.
Pengecualian duti setem penuh untuk rumah bernilai RM500,000 akan memberi anda penjimatan RM11,250!
Pengecualian duti setem untuk projek perumahan yang terbengkalai
Pengecualian duti setem juga diberikan untuk instrumen yang dilaksanakan oleh kontraktor atau pemaju penyelamat pada atau selepas 1 Januari 2013 tetapi tidak selepas 31 Disember 2025. Ini adalah kontraktor atau pemaju yang dilantik atau diluluskan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan untuk menjalankan kerja pemulihan di projek yang terbengkalai..
Instrumen tersebut adalah perjanjian pinjaman yang diluluskan oleh pemberi pinjaman dan instrumen pemindahan yang diluluskan untuk tujuan memindahkan hartanah kediaman di projek terbengkalai yang dihidupkan semula.
2. Yuran guaman
Anda pastinya akan mendapatkan bantuan perundangan dalam pembelian hartanah anda, kecuali anda mempunyai latar belakang undang-undang dan memiliki kepakaran dan pengetahuan yang berkaitan.
Peguam yang anda lantik akan menyediakan semua dokumen serta kontrak yang diperlukan bagi memudahkan pemindahan hartanah anda.
Yuran guaman bagi menyediakan Perjanjian Jual Beli dikira berasaskan peratusan daripada harga belian, berbeza-beza daripada 0.25% sehingga 1% bergantung kepada nilai rumah.
Kadar yuran guaman di Malaysia adalah seperti berikut:
| PERINGKAT HARGA | YURAN GUAMAN (% daripada harga hartanah) |
|---|---|
| RM500,000 pertama | 1% |
| RM500,000 berikutnya (RM500,001 – RM 1 juta) | 0.8% |
| RM2,000,000 berikutnya (RM1,000,001 – RM 3 juta) | 0.7% |
| RM2,000,000 berikutnya (RM3,000,001 – RM 5 juta) | 0.6% |
| Seterusnya (> RM 5 juta) | 0.5% |
Sebagai contoh, anda membeli sebuah rumah berharga RM750,000, jumlah yang perlu anda bayar ialah:
(RM500,000 pertama X 1%) + (RM250,000 berikutnya X 0.8%)
= RM5,000 + RM2,000
= RM7,000
Nota: Sesetengah pemaju mungkin akan menanggung yuran guaman tetapi anda sebagai pembeli, masih perlu membayar duti setem sendiri.
3. Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) / (RPGT)
Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) adalah caj yang dikenakan keatas keuntungan yang didapati apabila sebuah hartanah dijual.
Selepas jual beli rumah pertama, seseorang pembeli yang mempunyai perancangan jangka panjang, mungkin juga perlu melihat kemungkinan untuk menjual rumah tersebut di masa akan datang.
Ini boleh berlaku atas pelbagai sebab. Contohnya, mungkin taraf hidup anda meningkat, berpindah ke tempat lain kerana bertukar kerja, mencari rumah yang lebih bersesuaian atau menjualnya disebabkan pasaran meningkat dan memberikan pulangan tinggi.
Walau apa pun, jika anda menjual rumah anda kepada pembeli baharu, anda akan dikenakan Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT). RPGT adalah suatu Cukai Keuntungan Modal di Malaysia yang dilevi oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) kepada keuntungan yang diperoleh dari penjualan tanah atau hartanah anda.
Jika anda tahu lebih mendalam mengenai RPGT, ia boleh membantu anda menjual hartanah anda pada masa yang tepat dan menjimatkan banyak wang!
Pengecualian RPGT pada tahun 2023
Semasa Bajet 2022, Menteri Kewangan Tengku Zafrul mengumumkan bahawa kerajaan tidak akan lagi mengenakan Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) untuk pelupusan hartanah kediaman oleh individu warganegara Malaysia dan penduduk tetap mulai tahun ke-6. Ini bermakna bahawa kadar RPGT untuk pelupusan hartanah pada tahun ke-6 dan tahun-tahun berikutnya akan dikurangkan kepada 0%, berkuat kuasa mulai 1 Januari 2022. Sebelum ini, individu Malaysia yang menjual kediaman mereka pada tahun ke-6 dan tahun-tahun berikutnya harus membayar RPGT sebanyak 5%.
Pengumuman telah dibuat dalam Belanjawan Malaysia 2019, bahawa CKHT akan diubah bermula tahun hadapan. Individu Malaysia yang menjual hartanah mereka dalam tahun keenam (dan berikutnya) pemilikan kini perlu membayar 5% CKHT (tiada bayaran dikenakan sebelum ini).
Kadar RPGT mulai 1 Januari, 2022
| Kadar RPGT Mengikut Tahun Jualan Hartanah | Individu (Rakyat Malaysia & Penduduk Tetap) | Individu (Bukan Warganegara & Warga Asing) | Syarikat |
|---|---|---|---|
| Tahun Pertama | 30% | 30% | 30% |
| Tahun Kedua | 30% | 30% | 30% |
| Tahun Ketiga | 30% | 30% | 30% |
| Tahun Keempat | 20% | 30% | 20% |
| Tahun Kelima | 15% | 30% | 15% |
| Tahun Keenam & seterusnya | 0% (Reduced from 5%) | 10% | 10% |
Manakala, mereka yang menjual rumah mereka kurang daripada tiga tahun akan dikenakan 30% CKHT; 20% dalam tahun keempat dan 15% dalam tahun kelima.
Perlu anda ketahui bahawa terdapat pengecualian CKHT dalam keadaan berikut:
Pengecualian sebanyak 10% daripada keuntungan atau RM10,000 bagi satu urus niaga (yang mana lebih tinggi) bagi Rakyat Malaysia & Penduduk Tetap:
Jika aset dipindahkan sebagai hadiah oleh penderma yang merupakan rakyat Malaysia dan orang yang memperolehnya ialah suami dan isteri, ibu bapa dan anak-anak atau datuk nenek dan cucu. Pengecualian ini tidak terpakai antara adik-beradik.
Pengecualian sekali seumur hidup atas keuntungan boleh cukai bagi penjualan satu kediaman peribadi oleh rakyat Malaysia atau Penduduk Tetap (PR).
Pemilik rumah kos rendah atau sederhana yang bernilai kurang daripada RM200,000 dikecualikan daripada CKHT apabila mereka menjual hartanah mereka.
4. Bayaran Khidmat Ejen Hartanah
Jika anda menggunakan khidmat ejen hartanah, terutamanya bagi mendapatkan hartanah dalam pasaran sekunder, bayaran khidmat mereka akan menjadi kos tambahan selain daripada harga yang anda bayar untuk rumah anda. Walaupun kebanyakan pembeli rumah masa kini sedar tentang perkara ini, ada juga yang tidak mengambil kira bayaran khidmat ejen hartanah dalam jumlah kos mereka. Ini boleh menyulitkan, terutamanya jika bajet anda agak ketat.
Bayaran maksimum yang boleh dikenakan ke atas khidmat yang diberikan oleh ejen atas penjualan apa-apa tanah dan bangunan biasanya ialah 3%, walaupun ramai broker dan ejen mengenakan bayaran kurang daripada itu mengikut kes.
Sebagai pembeli, pastikan anda berunding dan menetapkan bayaran khidmat ejen sebelum mengambil mereka secara rasmi bagi mewakili anda dalam sebarang urus niaga. Ini akan membantu anda mengira jumlah kos anda lebih awal.
5. Yuran Penilaian Rumah
Anda berkemungkinan akan membuat permohonan pinjaman perumahan daripada pihak bank bagi membiayai pembelian rumah anda, kecuali anda membelinya secara tunai. Biasanya institusi kewangan meminta hartanah anda dinilaikan sebelum meluluskan pinjaman dan kebanyakan bank akan mengenakan bayaran bagi penilaian tersebut.
Sama dengan yuran guaman, yuran penilaian dikira sebagai peratusan daripada harga rumah:
- Bagi RM100,000 pertama = 0.25%
- Bakinya sehingga RM2 juta = 0.20%
- Baki seterusnya sehingga RM7 juta = 0.167%
- Baki seterusnya sehingga RM15 juta = 0.125%
- Baki seterusnya sehingga RM50 juta = 0.10%
Faktor yang mempengaruhi nilai rumah anda
Pemahaman mengenai apa yang membuatkan hartanah anda lebih bernilai boleh membantu mengekalkan nilai jangka panjang atau membantu anda membuat keputusan jual beli yang optimum:
Lokasi
Secara amnya, nilai hartanah lebih tinggi jika berhampiran dengan pusat bandar. Sebaliknya, jika sebuah rumah berada di sekitar tempat yang kurang diingini seperti tanah perkuburan, stesen janakuasa atau kawasan pelupusan sampah, ini boleh menurunkan nilai hartanah.
Kebolehcapaian dan kemudahan
Secara amnya, nilai hartanah meningkat jika berhampiran lebuh raya utama, nod transit awam seperti MRT dan LRT, dan kemudahan seperti klinik dan hospital swasta, institusi pendidikan, bank dan pusat membeli-belah, serta sekolah antarabangsa atau swasta.
Penyelenggaraan dan pengubahsuaian
Ini berlaku untuk hartanah sekunder (subsale). Penilai akan mengambil kira kerja-kerja penyelenggaraan dan pengubahsuaian yang dilakukan yang meningkatkan nilai hidup dan estetika hartanah.
Kualiti pembinaan
Bangunan yang dibina dengan bahan berkualiti tinggi mungkin akan bertahan lebih lama sebelum menghadapi sebarang masalah dan mempunyai penilaian yang lebih tinggi. Rumah yang dibina lebih dari satu dekad yang lalu masih memperoleh harga premium kerana kualiti bahan binaan, pembuatan dan reka bentuk struktur.
6. Insurans rumah
Kebanyakan bank juga akan meminta pembeli untuk membeli insurans ke atas rumah mereka sebagai sebahagian daripada pakej pinjaman rumah bagi melindungi nilai hartanah. Opsyen yang ada adalah seperti berikut:
Jaminan Tempoh Pengurangan Gadai Janji ( MRTA )
MRTA adalah pilihan yang paling popular dan ekonomikal untuk pinjaman hartanah dan biasanya dipakej sebagai salah satu pilihan ketika memohon pinjaman rumah di bank. Ini adalah insurans hayat jangka masa premium tunggal yang membayar pinjaman rumah anda yang belum dijelaskan sekiranya berlaku kematian atau kecacatan total dan kekal (TPD).
Kos MRTA bergantung kepada usia peminjam (lazimnya, semakin tua peminjam, semakin tinggi MRTA ) dan jumlah gadai janji pada hartanah (lazimnya, dianggarkan 3% hingga 5% daripada jumlah gadai janji ).
Jaminan Jangka Tempoh Gadai Janji ( MLTA )
MLTA menawarkan pembayaran balik pinjaman rumah anda yang belum dijelaskan serta nilai tunai yang dijamin pada akhir tempoh skim. Manfaat tunai ini akan membantu keluarga anda sekiranya berlaku kematian atau kecacatan total dan kekal (TPD). Ia berlainan daripada MRTA kerana sesiapa sahaja boleh menjadi benefisiari MLTA. Pemegang polisi boleh mencalonkan sesiapa ahli keluarga untuk menerima pembayaran sekiranya berlaku sesuatu kepadanya.
Jumlah jaminan MLTA tetap berterusan atau setara sepanjang tempoh polisi. Perkara yang paling penting mengenai insurans gadai janji ini ialah hasil insurans tidak akan menjejaskan atau membekukan kredit.
Insurans hayat bertempoh (Term Life Insurance)
Ini adalah insurans hayat tertua dan paling lazim yang menawarkan keluarga anda (benefisiari) pembayaran sekaligus (jumlah dijamin) sekiranya berlaku kematian atau TPD semasa tempoh polisi anda (serupa dengan MLTA).
Walau bagaimanapun, struktur premium serupa dengan MRTA tetapi lebih fleksibel kerana anda dan orang yang anda sayangi akan dilindungi selagi anda membayar premium dan ia boleh ditamatkan pada bila-bila masa. Pemegang polisi juga boleh memperluaskan liputan dengan menambahkan premium yang tinggi sedikit untuk penyakit kritikal.
7. Pengubahsuaian
Sebagai contoh, selepas proses pembelian rumah anda selesai, anda mungkin mahu menukar warna dinding, pintu, lantai, tingkap, pagar, bumbung, bilik dan elemen lain pada rumah tersebut bagi menyesuaikannya dengan cita rasa anda. Ini semua akan meningkatkan jumlah kos bergantung kepada besar atau kecilnya pengubahsuaian yang dilakukan.
Ada tip untuk anda: Ramai pakar menyarankan agar anda tidak berbelanja melebihi 10% daripada nilai rumah dalam mengubahsuai.
Sumber: iProperty.com.my