Contoh Perjanjian Sewa Di Malaysia Dan 6 Perkara Wajib Ada!
Apa Itu Perjanjian Sewa Rumah?
Perjanjian rumah sewa ni adalah kontrak perjanjian antara tuan rumah dan penyewa yang sudah tertulis tanggungjawab dan kewajipan setiap pihak sepanjang tempoh menyewa.
Kontrak ni wajib dan digunakan untuk melindungi hak tuan rumah dan juga penyewa, melalui undang-undang dan syarat-syarat tertentu sepanjang tempoh penyewaan.
Dalam kontrak tu juga ada semua maklumat rumah yang disewa, perabot, peralatan dan semua kemudahan yang termasuk dalam sewa.
Tapi, nak buat kontrak menyeluruh yang lengkap dan ada semua maklumat tu kenalah rujuk pakar, dalam hal ni peguam hartanah yang boleh tolong rangka dan tulis Perjanjian Rumah Sewa tu.
Elok juga kalau penyewa pula boleh minta nasihat dengan peguam sendiri untuk belek kontrak tu betul-betul.
Semak dari awal sampai habis, dan cepat-cepat minta tukar kalau ada apa-apa yang tak kena sebelum tandatangan kontrak sewa tu.
Tapi, nak upah peguam tu kadang-kadang mahal juga la, jadi ramai je tuan rumah kat Malaysia ni yang tulis je perjanjian rumah sewa sendiri, lepas itu minta penyewa untuk setuju dengan kontrak tu.
Buat masa ni memang tak ada undang-undang di Malaysia yang kawal perjanjian sewa rumah ni, jadi tuan rumah atau penyewa boleh letak apa-apa terma yang mereka nak supaya kontrak tu akan bagi manfaat pada dua-dua pihak.
Kalau tiada kontrak bertulis, anda sebagai tuan rumah atau penyewa boleh berdepan risiko besar kerana tiada dokumen untuk menyokong anda!
Maklumat Apa Perlu Ada Dalam Perjanjian Sewa Rumah?
Kalau nak diikutkan, memang banyak la benda yang perlu anda letakkan dalam perjanjian tu.
Bukan itu sahaja, setiap patah perkataan pun kena pastikan maksudnya jelas dan tepat, supaya tak ada yang salah faham nanti.
Secara umumnya, semua perkara di bawah ni kena ada dalam perjanjian sewa rumah:
| Perkara | Maklumat | |
|---|---|---|
| Muka Hadapan Surat Perjanjian Sewa Rumah | • Alamat penuh rumah sewa, termasuk nama bangunan, nombor unit, poskod, negeri. • Nama penuh tuan rumah dan penyewa. • Nama penuh pasangan/penyewa bersama (jika ada). • Tarikh hari perjanjian ditandatangani. |
|
| Maklumat Penyewa | • Maklumat penyewa seperti nama penuh, nombor kad pengenalan, nombor telefon bimbit dan rumah/tempat kerja, emel, alamat tetap/asal, pekerjaan, alamat pejabat. • Tandatangan penyewa dan tuan rumah. • Klausa untuk pastikan maklumat yang diberi adalah benar dan tidak palsu. |
|
| Jadual Pembayaran Sewa | • Tarikh perjanjian ditandatangani, maklumat tuan rumah dan penyewa, alamat penuh rumah sewa, tempoh sewaan, kegunaan sewaan, tarikh mula dan tamat sewaan. • Kadar sewaan bulanan, jadual pembayaran, denda lewat bayaran (harian/mingguan), deposit utiliti dan sekuriti, tarikh pulangan deposit, tapak tempat letak kereta. • Maklumat bank tuan rumah. |
|
| Senarai Inventori | • Jenis inventori dan bilangan yang disewa, serta sebarang catatan seperti keadaan/kualiti barang. • Contohnya: ‘1x tilam queen-size’, ‘1x almari 2-door, handle rosak tapi diganti’, ‘3x periuk masak stainless steel’. |
|
| Syarat Perjanjian | • Tanggungjawab tuan rumah dan penyewa, tempoh sewaan, kadar sewaan bulanan, dan maklumat lain yang penting. | |
| Tandatangani Perjanjian | • Klausa untuk pastikan maklumat dalam perjanjian ni benar dan tidak palsu. • Tandatangan tuan rumah, penyewa, dan saksi (jika ada). |
|
1) Maklumat lengkap rumah sewa
Nak letak maklumat rumah tu, jangan separuh-separuh je, nanti orang tak tau rumah mana yang nak sewa dalam kontrak tu.
Kena letak jenis rumah yang nak disewakan dan di mana lokasinya. Kalau hartanah berstrata tu, sila letak nombor unit.
Jangan lupa kena ada maklumat samada yang nak disewa tu satu rumah, atau sebahagian je dari rumah (macam bilik ke).
Lagi satu, ada baiknya juga kalau tuan rumah masukkan sekali keadaan rumah masa nak bagi sewa – mungkin rumahnya tak ada perabot atau peralatan dapur? Atau memang nak bagi sekali peti sejuk, aircond dan dapur masak?
Kalau ada benda-benda yang kat atas dalam rumah, eloklah tuan rumah masukkan sekali inventori dalam perjanjian tu.
Walaupun tuan rumah ada sediakan inventori, penyewa pula perlu semak betul-betul ada ke tidak semua barangan yang tersenarai dalam inventori sebelum tandatangan kontrak.
2) Harga sewa dan deposit
Yang ni wajib la kan… kena letak harga sewa yang penyewa kena bayar, bila tarikh bayar, dan kaedah pembayaran (contohnya, bayar wang tunai, deposit bank, atau online transfer).
Lepas itu, jangan lupa letak amaun yang penyewa kena bayar untuk duit cengkeram, deposit sekuriti dan deposit utiliti.
3) Tempoh penyewaan dan syarat pembaharuan
Kena la letak tarikh tepat kontrak ditandatangani, dan tarikh bila penyewa boleh masuk dan kena keluar rumah.
Tempoh penyewaan boleh juga dilanjutkan, jadi tuan rumah bolehlah letak klausa untuk sambung sewa dalam kontrak, dan jangan lupa letak syaratnya sekali!
4) Tanggungjawab tuan rumah
Bila dah tandatangan perjanjian dan pindah masuk, tuan rumah dan penyewa dua-dua pun kena bertanggungjawab.
Kalau nak sewakan rumah, tak boleh nak goyang kaki je, cukup bulan nak kutip duit sewa. Tak boleh!
Tuan rumah kena bertanggungjawab atas keadaan rumah yang nak disewakan tu, dan pastikan sebarang cukai berkaitan hartanah akan dibayar pada pihak berkenaan, rumah pula kena ada insuran dan bayar insuran premium.
Selain tu, kena pastikan juga yang perabot dan peralatan yang disediakan semua dalam keadaan terbaik.
5) Kewajipan penyewa
Untuk penyewa pula, kena berhemah dan jangan main hentam je rumah orang suka-suka hati. Antara tanggungjawab penyewa ialah kena bayar sewa dan utiliti tepat pada masa, serta pastikan perabot, perkakas dan dalaman rumah semua dijaga dengan baik.
Kalau ada sebarang masalah atau struktur dalam rumah rosak ke, kena bagitau pada tuan rumah, dan wajiblah patuh pada peraturan tuan rumah.
6) Peraturan dan larangan di rumah sewa
Apa-apa peraturan dan larangan yang nak dikenakan pada penyewa, pastikan letak awal-awal dalam kontrak supaya masing-masing tau apa yang boleh dan tak boleh buat kat rumah tu.
Dalam perjanjian sewa kan ada kegunaan sewaan seperti untuk kediaman je, jadi penyewa tak boleh guna untuk:
- Perniagaan komersial di dalam premis
- Kegiatan yang tak bermoral seperti perjudian atau dadah
- Sebarang tindakan yang boleh menjejaskan perlindungan insuran harta benda
- Membuat apa-apa renovasi/ubah suai di rumah
Tuan rumah boleh juga letak peraturan yang rumah tu boleh digunakan oleh satu keluarga je ataupun hanya untuk beberapa individu.
7) Macam mana nak selesaikan masalah
Bahagian ni untuk letak macam mana nak selesaikan masalah dalam tempoh menyewa.
Mungkin dalam perjanjian sewa rumah tu terlupa nak masukkan benda-benda penting, atau ada salah faham antara tuan rumah dan penyewa pada mana-mana syarat/klausa dalam kontrak tu.
Berapa Kos Duti Setem Untuk Perjanjian Sewa Rumah?
Bila tuan rumah dan penyewa dah puas hati dengan kontrak sewaan, kedua-duanya kena tandatangan kontrak dan semua helaian perjanjian. Tuan rumah dan penyewa kena juga sediakan saksi untuk tandatangan setiap helai perjanjian tu.
Walaupun dah dapat tandatangan semua orang, perjanjian tu belum lagi dianggap sah dan laku dalam mahkamah selagi tak ada cop Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN). Tapi ingat, sebelum nak dapatkan pengesahan dari LHDN, kena bayar duti setem (stamp duty) dulu! Kakitangan LDHN kemudiannya akan minta anda hantar dua borang iaitu PDS 1 dan PDS 49 (A).
Ini kos duti setem mengikut tempoh perjanjian sewa anda:
| Perjanjian Sewa 2-3 tahun | RM1 untuk setiap RM250 daripada jumlah sewa tahunan melebihi RM2,400 | RM2 untuk setiap RM250 daripada jumlah sewa tahunan melebihi RM2,400 | Percuma jika sewa tahunan di bawah RM2,400 |
|---|---|---|---|
| Perjanjian Sewa 3 tahun ke atas | RM1 untuk setiap RM250 daripada jumlah sewa tahunan melebihi RM2,400 | RM4 untuk setiap RM250 daripada jumlah sewa tahunan melebihi RM2,4000 | Percuma jika sewa tahunan di bawah RM2,400 |
Sebagai contoh, kalau sewa bulanan ialah RM2,000, jumlah sewa tahunan adalah RM24,000. Ni formula untuk kira duti setem:
RM24,000 – RM2,400 = RM21,600
RM21,600 / 250 X RM1 = RM86.4 untuk duti setem
Kalau untuk penyewaan dua tahun pula, ni cara kiranya:
RM24,000 – RM2,400 = RM21,600
RM21,600 / 250 X RM2 = RM172.8 untuk duti setem
Ada pakar dalam urusan perumahan nasihatkan lagi elok kalau minta LHDN untuk cop setiap salinan asal kontrak sewa rumah untuk tuan rumah dan penyewa, dan juga ejen hartanah kalau anda guna perkhidmatan ejen.
Tetapi sekarang LHDN telah menyediakan sijil cetak seperti dibawah.
Proses Sewa Rumah Susah? Saya Ringkaskan Untuk Anda!
1) Orang yang nak menyewa perlulah melawat rumah untuk periksa apa yang patut, dan mengesahkan berapa harga sewa dan deposit yang kena bayar nanti.
2) Kalau yang nak menyewa tu dah puas hati dengan keadaan rumah dan harga sewa, tuan rumah akan bagi surat tawaran pada penyewa, dan penyewa pula kena sediakan deposit ‘earnest’/ wang cengkeram.
3) Kedua-dua pihak kena tandatangan kontrak sewa rumah dalam tempoh 7 hari selepas membayar deposit ‘earnest’. Dan masa tandatangan tu, mereka perlukan juga saksi untuk tandatangan perjanjian tu. Bila dah selesai proses tandatangan tu, penyewa kena bayar deposit sekuriti dan deposit utiliti.
4) Akhir sekali, Perjanjian Sewa Rumah yang dah tandatangan tu kena dicop LHDN.
Soalan Lazim Tentang Surat Perjanjian Sewa Rumah (FAQ)
1) Adakah haiwan peliharaan dibenarkan?
Klausa untuk haiwan peliharaan perlu tertera dalam surat perjanjian tapi kalau tiada, anda perlu dapat kebenaran tuan rumah terlebih dahulu.
Ini adalah kerana haiwan boleh menyebabkan kerosakan kepada rumah atau menjejaskan suasana dalam rumah, lebih-lebih lagi kalau housemate bukanlah pencinta haiwan.
2) Bolehkah penyewa tamatkan perjanjian lebih awal?
Kalau tempoh sewa anda 2 tahun tapi anda mahu batalkan perjanjian selepas 1 tahun mendiami kediaman tersebut, anda boleh… dengan syarat.
Anda masih perlu bayar sewa bulanan untuk 12 bulan seterusnya kerana telah setuju dengan syarat tu dalam perjanjian sewa rumah. Jadi pastikan anda baca perjanjian rumah dengan teliti!
3) Cara renew perjanjian sewa rumah
Nak duduki kediaman tu lebih lama? Boleh!
Biasanya dalam surat perjanjian, akan ada klausa yang membincangkan hal ni, termasuk syarat pembayaran sebab tuan rumah mungkin akan naikkan harga sewa bulanan.
Jadi, kalau nak lanjutkan tempoh sewa atau perbaharui perjanjian sewa, tuan rumah kena sediakan perjanjian baru dengan syarat dan terma persetujuan yang sama dengan perjanjian pertama, jika tidak dinyatakan sebaliknya.
4) Adakah perjanjian masih sah kalau tuan rumah ditukar?
Kalau perjanjian didaftar sebagai pajakan (lease), perjanjian itu akan dipindahkan secara automatik kepada pemilik rumah baru tu.
Tapi kalau kediaman tu disewa kurang dari 3 tahun atau pemilik baru langsung tak tahu ada wujudnya perjanjian sewa ni, dia berhak batalkan perjanjian tersebut.
5) Siapa yang bertanggungjawab membaiki kerosakan?
Surat perjanjian sewa rumah kan ada seksyen untuk tanggungjawab penyewa dan tuan rumah?
Untuk kerosakan berkaitan kediaman seperti membaiki grill, tingkap, pagar rumah, biasanya ni tanggungjawab tuan rumah.
Tapi kalau penyewa yang menyebabkan kerosakan, macam lantai atau dinding berlubang, penyewa kena tanggung kos pembaikan sendiri.
Sekiranya dapat buktikan kerosakan tu bukan disebabkan oleh penyewa tapi faktor lain yang tak dapat dikawal, maka penyewa boleh la cuba minta tuan rumah bertanggungjawab.
6) Saya penyewa yang baik, tetapi tuan rumah saya halau saya. Boleh ke?
Mengikuti Specific Relief Act 1950, anda tidak boleh dihalau keluar oleh tuan rumah tanpa sebarang alasan kukuh atau perintah mahkamah. Tuan rumah juga tidak dibenarkan mengubah kunci.
Tapi kalau anda tak bayar sewa ikut masa dan jadual yang disetujui dalam perjanjian atau mengakibatkan kerosakan kepada rumah, tuan rumah berhak membatalkan perjanjian tersebut.
7) Siapa yang bayar duti setem?
Seperti yang tertera di Stamp Act 1949, di Malaysia, pihak penyewa bertanggungjawab membayar duti setem, bukan tuan rumah.
8) Adakah surat perjanjian sewa sama untuk warga asing?
Perjanjian sewa rumah untuk sekurang-kurangnya 12 bulan kepada warga asing akan mempunyai satu klausa tambahan iaitu klausa diplomatik.
Sebab status warga asing untuk tinggal di Malaysia kadang-kadang tidak menentu, klausa ni boleh melindungi mereka sekiranya mereka perlu balik ke negara asal lebih awal dari yang dijadualkan.
Contohnya, kontrak pekerjaan mungkin tamat awal atau terdapat situasi tertentu yang memerlukan mereka balik ke negara asal sejurus mungkin.
Dengan klausa diplomatik, mereka tidak perlu membayar sewa bulanan yang lebihan walaupun tidak mendiami kediaman tersebut.
Kalau tempoh perjanjian adalah 2 tahun tapi mereka terpaksa balik selepas 1 tahun, mereka tidak perlu bayar sewa untuk 12 bulan yang lain tu.
Klausa diplomatik dalam perjanjian perlu ada syarat-syarat ni:
- Tempoh notis untuk batalkan perjanjian sewa.
- Pampasan untuk tuan rumah sekiranya penyewa gagal memberi tempoh notis.
Kalau dalam situasi di mana klausa diplomatik perlu digunakan, bukti juga diperlukan kerana tak boleh sewenang-wenangnya batalkan perjanjian.
Dah selesai semua urusan yang saya terang panjang lebar ni, maka selesailah urusan kontrak sewa rumah. Oleh itu, selamat menyewa!
Penafian: Maklumat diberikan dalam laman web ini bersifat umum dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat perundangan profesional. Saya akan berusaha memperkemas maklumat di laman web ini apabila diperlukan. Bagaimanapun, maklumat boleh diubah tanpa notis dan saya tidak memberikan jaminan ketepatan maklumat dalam laman web ini, termasuklah maklumat diberikan oleh pihak ketiga, pada bila-bila masa. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat yang diberikan adalah tepat ketika ia diterbitkan, individu tidak boleh bergantung kepada maklumat ini untuk membuat keputusan perundangan. Sebelum membuat sebarang keputusan, saya mencadangkan anda supaya berunding dengan profesional perundangan serta mengambil kira situasi unik perundangan dan keperluan setiap individu.